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Condomínio – Características

Por Júlio César Zanluca – autor da obra Contabilidade para Condomínios

A propriedade de um determinado bem deve ser exercida de forma compartilhada entre diversas pessoas, sendo este compartilhamento denominado “condomínio”.

No direito brasileiro, temos como principal forma de compartilhamento da propriedade privada o condomínio edilício, onde em uma edificação há partes que são de propriedade exclusiva, e partes que são de propriedade comum dos condôminos.

Com o lançamento de milhares de novas construções condominiais, nos últimos anos, ganhou destaque no cenário jurídico, trabalhista, tributário e contábil a existência destas propriedades compartilhadas, a qual discorro, brevemente, neste artigo.

CONDOMÍNIO EDILÍCIO

A expressão “condomínio edilício” é utilizada no Código Civil Brasileiro para referir-se a condomínios verticais (prédios, os chamados “condomínios de edifícios”), quanto para condomínios horizontais (também conhecidos como “condomínios residenciais”).

O condomínio edilício (artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil) se diferencia do condomínio comum (artigos 1.314 a 1.330 do Código Civil), pois naqueles há partes comuns e partes exclusivas, ao passo que no condomínio comum existem multiproprietários onde todos detêm a propriedade em comum, sem individualizações.

Desta forma, no condomínio edilício pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

PARTES COMUNS

O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.

O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

INSTITUIÇÃO

Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III – o fim a que as unidades se destinam.

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Contabilidade

Escrituração Contábil – Obrigatoriedade Ampla

Com frequencia, deparam-se os empresários, contadores, administradores, e profissionais da área jurídica sobre a questão da obrigatoriedade da manutenção da escrituração contábil.

O empresário e a sociedade empresária são obrigados a seguir um sistema de contabilidade e levantar, anualmente, o Balanço Patrimonial (artigo 1.179 do Código Civil Brasileiro).

Portanto, a partir do novo Código, não existe mais dúvida sobre a obrigatoriedade de todos os empresários e as sociedades empresárias manterem sua escrituração contábil regular, especialmente em atendimento ao que estabelece o artigo 1.078, quanto à prestação de contas e deliberação sobre o balanço patrimonial e a demonstração de resultado.

Há, porém, uma exceção: a legislação atual estipula que não existe a obrigatoriedade de elaboração de contabilidade para as empresas individuais que possuam uma receita bruta anual de até R$ R$ 81.000,00 (oitenta e um mil reais). e que estejam enquadradas como MEI – Microempreendedor Individual, registradas sob a égide da Lei Complementar 128/2008.

Veja também, no Guia Contábil Online:

ESCRITURAÇÃO CONTÁBIL – FILIAIS

ESCRITURAÇÃO CONTÁBIL – FORMALIDADES

RESPONSÁVEL PELA ESCRITURAÇÃO

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Responsabilidade Civil do Contabilista

O novo Código Civil Brasileiro, na Seção III – Do Contabilista e outros Auxiliares, trata das responsabilidades civis dos contadores (prepostos), definindo que são eles os responsáveis pelos atos relativos à escrituração contábil e fiscal praticados e ao mesmo tempo, respondem solidariamente quando praticarem atos que causem danos à terceiros, como os clientes, por exemplo.

A ideia da Responsabilidade Civil vem da necessidade de se compensar um suposto erro ou dano cometido. A partir daí, o dano pode ser patrimonial (pecuniário) ou extra-patrimonial (moral).

O dano moral ou extra-patrimonial é presumível, não necessitando de comprovação.  São os danos causados à pessoa física, mas não físicos, consequentes de acidentes  ou sinistros, que ofendam a honra, a moral, as crenças, o afeto,  a etnia, a nacionalidade, a naturalidade, a liberdade, a profissão, o bem estar, a  psique, o crédito ou o bom nome daquela pessoa.

É necessário, portanto, uma parceria transparente e organizada com os clientes do escritório contábil, uma vez que o sucesso de ambos depende da responsabilidade com que se organiza a contabilidade do empreendimento.

Devido às mudanças rápidas na legislação, o contador deve estar atento para uma perfeita execução na sua prestação de serviços, bem como da data e obrigações fiscais. É fato incontestável que as alterações das leis municipais, estaduais e federais, exigem um treinamento constante e conhecimentos atualizados. Dentro dessa ótica, percebe-se a importância das empresas de prestação de serviços contábeis buscarem uma proteção efetiva, nos casos em que forem responsabilizadas civilmente.

Além da contratação de seguro específico, para cobertura de tais responsabilidades, recomenda-se aos contabilistas que atuem como prepostos que viabilizem uma integração com o cliente, ajustando treinamento, investimentos e demais procedimentos contábeis, fiscais, trabalhistas, previdenciários e legais para minimizar os riscos de ser responsabilizado por atos de omissão, negligência ou até de fraude que porventura possam surgir na escrituração contábil.

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